Como Declarar Imóvel no Imposto de Renda 2026 | Guia Completo

Declarar imóvel no Imposto de Renda 2026 é uma das etapas que mais gera dúvidas entre os contribuintes. Seja um imóvel próprio quitado, financiado pelo banco, adquirido na planta, herdado ou vendido ao longo de 2025 — cada situação tem uma forma específica de preenchimento na declaração da Receita Federal.

O erro que mais leva à malha fina nesta ficha é simples: informar o valor de mercado do imóvel em vez do valor de aquisição. Outro erro gravíssimo é não declarar a venda de um imóvel realizada em 2025. Neste guia, você vai aprender a fazer tudo corretamente, com exemplos práticos e passo a passo detalhado.

A Ficha “Bens e Direitos”: Onde Todo Imóvel é Declarado

Todos os imóveis — sem exceção — são informados na ficha Bens e Direitos, dentro do Grupo 01 – Bens Imóveis. Essa ficha não apura imposto diretamente: ela serve para informar ao Fisco o patrimônio que você possui em cada data.

Escolha o código correto conforme o tipo do imóvel:

Documentos que Você Precisa Ter em Mãos

Antes de abrir o programa IRPF 2026, separe os documentos abaixo conforme a situação do seu imóvel:

• Imóvel quitado: escritura de compra e venda, matrícula do imóvel, IPTU
• Imóvel financiado: contrato de financiamento, informe de rendimentos do banco, comprovantes de pagamento das parcelas de 2025
• Imóvel vendido: escritura de venda, comprovante de DARF do ganho de capital (se houver)
• Imóvel herdado: formal de partilha ou escritura de inventário
• Imóvel reformado: notas fiscais das benfeitorias realizadas
• Imóvel na planta: contrato de compra e venda com a construtora e comprovantes de pagamento

Como Declarar Imóvel Próprio Quitado

Se você já possui um imóvel quitado, o preenchimento é o mais simples de todos. O valor declarado não muda de um ano para o outro — a não ser que você tenha feito benfeitorias comprovadas.

1. No programa IRPF 2026, acesse a ficha Bens e Direitos
2. Clique em Novo
3. Grupo: 01 – Bens Imóveis
4. Código: selecione o tipo correspondente (ex: 12 – Casa)
5. Localização: Brasil
6. No campo Discriminação, informe: endereço completo, número de matrícula, nome do cartório, data e forma de aquisição, nome e CPF/CNPJ do vendedor, número do IPTU
7. Situação em 31/12/2024: valor constante na declaração anterior
8. Situação em 31/12/2025: o mesmo valor (imóvel quitado sem benfeitorias não muda)

Como Declarar Imóvel Financiado

No financiamento imobiliário, você declara apenas o valor efetivamente pago até 31/12/2025 — não o valor total do imóvel, não o saldo devedor e não o valor da parcela futura. O financiamento não é lançado como dívida no IR; ele fica registrado como bem, com o valor crescendo à medida que as parcelas são pagas.

1. Acesse Bens e Direitos → Novo
2. Grupo 01, código conforme o tipo do imóvel
3. No campo Discriminação, inclua:
   • Endereço completo, metragem, matrícula e cartório
   • Nome do banco financiador e número do contrato
   • Valor total do imóvel, valor de entrada e valor financiado
   • Número total de parcelas e valor da parcela
   • CPF/CNPJ do vendedor (construtora ou pessoa física)
4. Situação em 31/12/2024: entrada + todas as parcelas pagas até 31/12/2024
5. Situação em 31/12/2025: valor anterior + parcelas pagas em 2025

Posso incluir o valor do FGTS usado no financiamento?

Sim. O saldo do FGTS utilizado como entrada ou para amortização do financiamento compõe o custo de aquisição do imóvel e deve ser somado ao valor declarado. Guarde o extrato do FGTS que comprova o uso.

E o ITBI e as despesas de cartório?

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e as despesas de cartório (escritura, registro) podem ser somados ao custo de aquisição do imóvel. Isso é vantajoso porque reduz o ganho de capital em uma eventual venda futura. Informe esses valores na Discriminação e some ao campo “Situação em 31/12”.

Como Declarar Imóvel Comprado em 2025 (Estreia na Declaração)

Se você adquiriu um imóvel ao longo de 2025, ele aparece pela primeira vez na sua declaração. O campo do ano anterior fica zerado.

1. Acesse Bens e Direitos → Novo
2. Preencha grupo, código e discriminação normalmente
3. Situação em 31/12/2024: R$ 0,00 (você não possuía o imóvel)
4. Situação em 31/12/2025: valor total pago até 31/12/2025 (entrada + parcelas + ITBI + cartório)

Como Declarar Imóvel na Planta (Em Construção)

O imóvel adquirido na planta ainda não tem matrícula própria e pode nem ter endereço definitivo. Isso não impede a declaração — você deve informar os pagamentos realizados à construtora ao longo do ano.

1. Grupo 01, código 18 – Imóvel em construção
2. Na Discriminação, informe:
   • Nome e CNPJ da construtora
   • Empreendimento, bloco e unidade
   • Endereço do empreendimento (mesmo que provisório)
   • Número do contrato e valor total do imóvel
3. Situação em 31/12/2025: total pago à construtora até essa data

Como Declarar Imóvel Adquirido via Consórcio

O consórcio imobiliário tem uma particularidade: antes de ser contemplado, as parcelas pagas são declaradas como crédito (grupo 05, código 01 – Crédito decorrente de consórcio não contemplado). Após a contemplação, o imóvel passa a ser declarado em Bens e Direitos normalmente.

Após a contemplação (carta de crédito usada):

1. Exclua o crédito de consórcio da ficha anterior
2. Abra nova ficha em Bens e Direitos, grupo 01, código do tipo de imóvel
3. Na Discriminação, informe: administradora do consórcio, número do grupo e cota, valor da carta de crédito, tipo de contemplação (sorteio ou lance), endereço do imóvel, CPF/CNPJ do vendedor
4. Situação em 31/12/2025: valor da carta de crédito + parcelas pagas após a contemplação

Como Declarar Venda de Imóvel Realizada em 2025

A venda de imóvel é a situação que mais gera obrigações tributárias e exige dois passos distintos e obrigatórios.

Passo 1 — Baixar o imóvel na ficha Bens e Direitos

1. Localize o imóvel na ficha Bens e Direitos e clique em Editar
2. Situação em 31/12/2024: mantenha o valor que estava declarado
3. Situação em 31/12/2025: R$ 0,00
4. Na Discriminação, acrescente: “Vendido em [data] pelo valor de R$ [X] para [nome], CPF/CNPJ [número], conforme escritura lavrada no [Cartório].”

Passo 2 — Apurar o Ganho de Capital no Programa GCAP

O imposto sobre o ganho de capital não é apurado na declaração anual — ele é calculado no Programa GCAP (Ganho de Capital), disponível para download no site da Receita Federal. O GCAP gera o DARF para pagamento e depois os dados são importados para a declaração anual.

1. Acesse gov.br/receitafederal e baixe o GCAP 2025 (ano da venda)
2. Preencha os dados da venda: data, valor, tipo de bem, custo de aquisição
3. Informe benfeitorias, ITBI e despesas de cartório como custo adicional
4. Indique se há isenção aplicável (o programa guia com perguntas Sim/Não)
5. Gere o DARF e pague até o último dia útil do mês seguinte à venda
6. Importe os dados do GCAP para a declaração anual do IRPF 2026

O ganho de capital é a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição:

As alíquotas progressivas do imposto sobre ganho de capital em 2026 são:

Fatores de Redução para Imóveis Antigos

Imóveis adquiridos antes de 1996 têm direito a fatores de redução sobre o ganho de capital, calculados automaticamente pelo programa GCAP. Quanto mais antigo o imóvel, maior a redução. Imóveis adquiridos antes de 1969 têm isenção total do ganho de capital.

Isenções na Venda de Imóvel

Você pode ser isento do imposto sobre ganho de capital em uma venda de imóvel nos seguintes casos:

Como Declarar Imóvel Herdado ou Recebido por Doação

Herança (inventário)

O imóvel herdado deve ser declarado pelo valor constante na última declaração do falecido. Se o falecido não declarava IR, use o valor de mercado na data do falecimento como custo de aquisição.

1. Acesse Bens e Direitos → Novo
2. Grupo 01, código do tipo de imóvel
3. Na Discriminação, informe: “Imóvel herdado de [nome], CPF [número], falecido em [data], por meio de [formal de partilha/escritura pública de inventário], registrado no [Cartório], em [data da escritura]. Matrícula nº [X].”
4. Situação em 31/12/2025: valor conforme escritura de inventário ou declaração do falecido

Doação

O imóvel recebido como doação segue a mesma lógica: use o valor declarado pelo doador. O ITCMD (imposto estadual sobre doação) pago pode ser somado ao custo de aquisição, reduzindo o ganho de capital em uma futura venda.

Como Declarar Imóvel Alugado

Se você é proprietário de um imóvel alugado, o bem continua sendo declarado normalmente em Bens e Direitos. Os valores recebidos de aluguel são declarados em fichas separadas:

• Aluguel recebido de pessoa física: você devia ter lançado mensalmente no Carnê-Leão ao longo de 2025. Na declaração anual, esses valores são importados automaticamente para a ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior
• Aluguel recebido de pessoa jurídica: a empresa inquilina retém o IRRF na fonte. O valor líquido recebido vai em Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica, com o IRRF retido informado para compensação

Como Declarar Benfeitorias e Reformas

Reformas, ampliações e melhorias realizadas com nota fiscal podem ser somadas ao custo de aquisição do imóvel, aumentando o valor declarado e reduzindo o ganho de capital em uma futura venda.

1. Localize o imóvel em Bens e Direitos e clique em Editar
2. Na Discriminação, acrescente: “Benfeitorias realizadas em 2025: [descrição das obras], NF nº [X] emitida por [empresa], no valor de R$ [Y].”
3. Situação em 31/12/2025: valor anterior + valor das benfeitorias comprovadas com NF

Imóvel em Copropriedade: Como Declarar

Quando o imóvel pertence a duas ou mais pessoas (casal, sócios, herdeiros), cada proprietário declara apenas a sua fração. Se você possui 50% do imóvel adquirido por R$ 400.000, declara apenas R$ 200.000 na sua ficha Bens e Direitos. Na Discriminação, indique: “Proprietário de 50% do imóvel. Os outros 50% pertencem a [nome, CPF].”

DEAP 2026: Atualização Patrimonial de Imóvel (Lei nº 15.265/2025)

A Lei nº 15.265/2025 criou um regime especial e temporário de atualização patrimonial (DEAP/REARP) que permitia ao contribuinte atualizar o valor declarado do imóvel para o valor de mercado, pagando uma alíquota reduzida de 4% de IRPF sobre a diferença. O prazo para aderir encerrou em 19 de fevereiro de 2026.

Os Erros Mais Comuns ao Declarar Imóvel (e Como Evitar)

Checklist: Imóvel no IR 2026

Perguntas Frequentes

Preciso declarar imóvel que ainda não está registrado no meu nome?

Sim. Se você já pagou pelo imóvel (contrato de compra e venda ou financiamento em andamento), deve declarar o valor pago em Bens e Direitos, mesmo sem escritura registrada. O contrato de financiamento é equiparado à escritura pública para fins do IR.

Posso deduzir o imóvel do Imposto de Renda?

Não diretamente. O imóvel em si não gera dedução na declaração anual. O que pode reduzir seu imposto é: (1) as despesas com benfeitorias que aumentam o custo de aquisição e reduzem o ganho de capital em venda futura; e (2) os juros do financiamento habitacional em contratos específicos do SFH anteriores a 1988.

Tenho dois imóveis e vendi um. Tenho isenção?

Não. A isenção para único imóvel até R$ 440.000 exige que seja o único imóvel no seu nome. Se você possui dois imóveis, o ganho de capital na venda de qualquer um deles é tributado normalmente pelas alíquotas progressivas.

Imóvel no exterior precisa ser declarado?

Sim. Todo bem imóvel no exterior deve ser declarado em Bens e Direitos, com o campo de localização marcado como “exterior”. O valor é convertido para reais pelo dólar americano (cotação de compra do último dia útil do ano, divulgada pelo Banco Central).

Qual o valor mínimo de imóvel que obriga a declaração do IR?

A posse de bens e direitos (inclusive imóveis) com valor total superior a R$ 800.000 é um dos critérios de obrigatoriedade em 2026. Mas se você já é obrigado a declarar por outro critério, deve informar todos os imóveis independente do valor. Veja todos os critérios em quem precisa declarar o IR 2026.

O que acontece se eu não declarar um imóvel que possuo?

A Receita Federal cruza informações com cartórios, prefeituras (IPTU) e bancos (financiamentos). A omissão de imóvel gera malha fina, notificação para retificação e, dependendo do caso, multa por omissão de receita de até 150% do imposto devido.

Posso declarar o imóvel sem o número de matrícula?

Sim, se o imóvel ainda não tiver registro (como imóvel na planta ou recém-comprado sem escritura). Nesse caso, descreva o máximo de dados disponíveis na Discriminação e complemente na próxima declaração assim que o registro for feito.

Conclusão

Declarar imóvel no IR 2026 corretamente exige atenção ao tipo de situação: próprio quitado, financiado, na planta, via consórcio, herdado, vendido ou alugado — cada caso tem sua ficha e seu tratamento específico. A regra central é sempre usar o valor de aquisição, somar FGTS, ITBI e benfeitorias quando aplicável, e nunca esquecer que a venda de imóvel gera obrigação de calcular e recolher o DARF antes da declaração anual.

Daniel Santos

Especialista em inteligência contábil e financeira, focado em traduzir regras complexas em estratégias de gestão financeira que geram resultados. Através de artigos práticos, mostra o caminho mais seguro para você otimizar seu planejamento tributário e focar no crescimento do seu negócio.