Quem busca crédito alto com juros realmente baixos normalmente se decepciona com o mercado tradicional: empréstimo pessoal caro, financiamento limitado e aprovações demoradas. Mas existe uma modalidade cada vez mais comum entre bancos e fintechs, voltada para quem tem imóvel quitado: o home equity, também chamado de empréstimo com casa como garantia.
Apesar de oferecer vantagens reais — como juros menores e limites mais altos — ainda há muita dúvida sobre segurança, riscos, contratação e valores liberados. Para te ajudar a decidir com clareza, este guia traz tudo o que você precisa saber sobre o que é o home equity, como funciona, quanto libera, custos, riscos e se vale a pena em 2025.
Índice
- 1 O que é Home Equity?
- 2 Como funciona o Home Equity na prática?
- 3 Quanto libera o Home Equity?
- 4 Quais são os juros do Home Equity em 2025?
- 5 Quais custos estão incluídos? (CET completo)
- 6 Home Equity x Hipoteca: qual a diferença?
- 7 Home Equity x Empréstimo Pessoal
- 8 Quem pode fazer Home Equity?
- 9 Riscos do Home Equity
- 10 Quando o Home Equity vale a pena?
- 11 Exemplo prático: trocando dívida cara por barata
- 12 Conclusão
- 13 ❓ FAQ – Perguntas Frequentes
O que é Home Equity?
O home equity é uma modalidade de crédito em que o cliente usa um imóvel quitado como garantia para conseguir empréstimo com juros baixos, limites altos e prazos longos.
Funciona por meio da alienação fiduciária, modelo que substituiu a forma tradicional de garantia usada na hipoteca. Durante o contrato:
o imóvel continua sendo seu
você pode morar, alugar ou usar normalmente
apenas a propriedade fiduciária fica vinculada ao banco
É uma forma de transformar patrimônio em crédito com taxas muito mais competitivas que empréstimos tradicionais.
Como funciona o Home Equity na prática?
O processo real envolve cinco etapas:
1. Avaliação do imóvel
O banco ou fintech avalia o valor de mercado.
Normalmente é liberado entre 30% e 60% do valor.
Exemplo:
Imóvel de R$ 600.000 → crédito entre R$ 180.000 e R$ 360.000.
2. Análise de crédito
A instituição avalia:
renda
score
histórico de pagamento
documentação do imóvel
A aprovação tende a ser mais fácil porque existe uma garantia forte.
3. Assinatura do contrato
O contrato detalha:
juros
prazo
condições de execução
tarifas
seguro (quando houver)
direitos e deveres das partes
4. Registro da alienação fiduciária
O contrato precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis para que a garantia passe a valer legalmente. Esse procedimento segue as regras do Sistema Financeiro Nacional, conforme as normas do Banco Central sobre crédito e garantias.
Somente após o registro o crédito é considerado válido juridicamente.
5. Liberação do dinheiro
Depois do registro, o valor é liberado — geralmente em até 5 dias úteis.
Quanto libera o Home Equity?
A maioria dos bancos trabalha com limites entre 30% e 60% do valor do imóvel.
Fintechs mais agressivas podem chegar a 70% em alguns casos.
Exemplos:
| Valor do imóvel | Quanto libera |
|---|---|
| R$ 200.000 | R$ 60.000 a R$ 120.000 |
| R$ 350.000 | R$ 105.000 a R$ 210.000 |
| R$ 800.000 | R$ 240.000 a R$ 480.000 |
Esses limites são semelhantes aos do empréstimo com garantia de imóvel, que segue a mesma lógica de liberação proporcional ao valor do bem.
Quais são os juros do Home Equity em 2025?
Os juros são um dos grandes atrativos. Antes de comparar taxas entre bancos, vale entender como o CET influencia o custo final do crédito, já que tarifas e seguros podem alterar o valor total pago.
Juros médios no mercado:
1,1% a 1,7% ao mês
14% a 22% ao ano
Comparando com crédito pessoal:
empréstimo pessoal: 3% a 8% ao mês
cartão rotativo: 10% a 15% ao mês
cheque especial: 7% a 9% ao mês
➡ O home equity pode ser até 80% mais barato.
Quais custos estão incluídos? (CET completo)
O custo total inclui:
juros
tarifa de avaliação
registro da alienação
IOF
tarifa de cadastro
eventuais seguros
Mesmo assim, é uma das modalidades mais baratas e previsíveis do mercado.
Home Equity x Hipoteca: qual a diferença?
Muita gente confunde. Aqui está o comparativo direto:
| Tema | Home Equity | Hipoteca |
|---|---|---|
| Garantia | Alienação fiduciária | Registro de hipoteca |
| Execução | Extrajudicial (rápida) | Judicial (demorada) |
| Propriedade | Fica com o banco até quitar | Fica com o proprietário |
| Velocidade | Alta | Baixa |
| Uso atual | Muito comum | Raro |
| Juros | Baixos | Variáveis |
➡ Resumo: home equity é a versão moderna, ágil e comum no Brasil.
Para entender a forma tradicional, veja nosso guia sobre hipoteca.
Home Equity x Empréstimo Pessoal
| Fator | Home Equity | Empréstimo pessoal |
|---|---|---|
| Juros | Baixíssimos | Altíssimos |
| Limite | Alto | Baixo |
| Prazo | 20 anos | 2–5 anos |
| Aprovação | Mais fácil | Mais difícil |
| Risco | Perda do imóvel | Sem risco ao patrimônio |
Quem pode fazer Home Equity?
Ideal para quem:
possui imóvel quitado
precisa de valores altos
quer substituir dívidas caras por baratas
busca capital para investir em negócio
deseja reorganizar a vida financeira
Riscos do Home Equity
É uma modalidade segura, mas exige responsabilidade:
Possibilidade de perder o imóvel se houver inadimplência grave.
CET pode aumentar conforme tarifa de avaliação e cartório.
Imóvel deve estar totalmente regularizado.
Antes de contratar qualquer modalidade, vale revisar as orientações da Febraban sobre crédito responsável.
Quando o Home Equity vale a pena?
para quitar dívidas de juros altos
para investir em negócio próprio
para reformar imóvel
para aumentar capital de giro
para consolidar várias dívidas em uma só, com juros reduzidos
➡ Em resumo: vale a pena quando você tem patrimônio, mas precisa de liquidez com custo baixo.
Exemplo prático: trocando dívida cara por barata
Dívida atual: R$ 90.000 a 8% ao mês
Com home equity: juros de 1,3% ao mês
Parcelas caem drasticamente e a economia anual passa de R$ 25.000.
Conclusão
O home equity é uma das formas mais inteligentes de conseguir crédito alto com juros baixos em 2025. Com processo seguro, valores altos e prazos longos, é ideal para quem tem imóvel quitado e busca condições melhores do que empréstimo pessoal ou cheque especial.
Antes de contratar, compare juros, CET e condições de cada banco. Uma boa análise pode significar uma economia enorme.
❓ FAQ – Perguntas Frequentes
1. Posso perder meu imóvel no home equity?
Sim, mas apenas em caso de inadimplência grave. O processo é extrajudicial e ocorre somente se a dívida realmente não for paga.
2. Quanto posso conseguir?
Geralmente entre 30% e 60% do valor do imóvel, dependendo da avaliação, perfil financeiro e política do banco.
3. É difícil ser aprovado?
Não. A garantia imobiliária reduz o risco da operação e costuma facilitar a aprovação mesmo para quem tem score moderado.
4. Posso usar o dinheiro para qualquer finalidade?
Sim. O valor é de uso livre: você pode quitar dívidas, investir, reformar, ampliar negócio ou aplicar onde preferir.
Formado em Contabilidade e especialista em Finanças. Apaixonado por descomplicar temas complexos, oferece insights práticos e confiáveis sobre gestão financeira e planejamento tributário. Seu blog é uma referência para quem busca clareza no mundo das finanças.
