❌ O erro mais comum — e mais perigoso
Muitos contribuintes lançam o financiamento imobiliário na ficha “Dívidas e Ônus Reais”. Isso está errado e causa retenção na malha fina. O imóvel financiado vai exclusivamente em “Bens e Direitos” — mesmo que ainda não esteja quitado.
Declarar um imóvel financiado no Imposto de Renda tem algumas regras que confundem até quem já entrega a declaração há anos: qual ficha usar, qual valor informar, o que fazer com o FGTS, como tratar imóvel na planta ou comprado a dois. Cada detalhe errado pode reter a declaração na malha fina ou gerar omissão de patrimônio.
Este guia cobre todos os cenários — financiamento em andamento, quitado em 2025, com FGTS, na planta, comprado com cônjuge ou em conjunto — com o passo a passo exato de preenchimento no programa IRPF 2026.
Neste artigo
Documentos Necessários Antes de Começar
Separe tudo antes de abrir o programa — evita interrupções e erros por falta de informação:
📋 Documentos do imóvel e contrato
- Contrato de financiamento bancário
- Escritura ou compromisso de compra e venda
- Matrícula do imóvel no Cartório de Registro
- Número do IPTU
- Endereço completo e área total do imóvel
- CPF/CNPJ do vendedor ou da construtora
💰 Documentos de valores pagos
- Informe de rendimentos do banco financiador
- Extrato do financiamento com parcelas de 2025
- Comprovante de entrada paga
- Comprovante de FGTS utilizado (se houver)
- Recibo do ITBI (imposto de transferência)
- Notas fiscais de cartório e registro
💡 Dica: o banco financiador (CEF, Bradesco, Itaú, Santander etc.) disponibiliza o informe de rendimentos no aplicativo ou internet banking. Nele constam o saldo devedor, os juros pagos em 2025 e o número do contrato — tudo que você precisa para o preenchimento.
Qual Ficha Usar: Bens e Direitos — Nunca Dívidas
Essa é a regra mais importante e mais descumprida. O financiamento imobiliário não é uma dívida na declaração de IR — é a forma como você está pagando um bem que já é seu:
✅
CORRETO
Bens e Direitos
Grupo 01 — Bens Imóveis
Código 11 (apartamento), 12 (casa),
13 (terreno) ou conforme o tipo
❌
ERRADO
Dívidas e Ônus Reais
Essa ficha é para dívidas pessoais
(empréstimos, financiamentos de
veículos, dívidas com pessoa física)
Códigos corretos por tipo de imóvel
| Tipo de Imóvel | Grupo | Código |
|---|---|---|
| Apartamento | 01 | 11 |
| Casa | 01 | 12 |
| Terreno | 01 | 13 |
| Sala ou conjunto comercial | 01 | 15 |
| Imóvel rural | 01 | 14 |
| Outros imóveis | 01 | 99 |
Passo a Passo no Programa IRPF 2026
Abra a ficha Bens e Direitos
No menu lateral do programa IRPF 2026, clique em “Bens e Direitos” → clique em “Novo” para adicionar o imóvel.
Selecione Grupo e Código
Em Grupo, selecione 01 — Bens Imóveis. Em Código, escolha conforme o tipo do imóvel (11 para apartamento, 12 para casa etc.). Informe o CPF/CNPJ do banco financiador no campo “CNPJ” se solicitado.
Preencha o campo Discriminação
Este é o campo mais importante — veja a seção abaixo com o modelo completo de texto. Inclua: endereço, área, matrícula, dados do vendedor, banco, número do contrato, valor financiado, número de parcelas e total pago.
Informe a Situação em 31/12/2024
Digite o total acumulado pago até 31/12/2024 — é o mesmo valor que estava no campo “Situação em 31/12/2024” da sua declaração do ano passado. Se é a primeira declaração com esse imóvel, informe o total pago até 31/12/2024 (entrada + parcelas).
Informe a Situação em 31/12/2025
Digite o valor do campo anterior mais todas as parcelas pagas em 2025 (incluindo juros, mas excluindo multas por atraso).
Fórmula: Situação 31/12/2025 = Situação 31/12/2024 + parcelas pagas em 2025
Preencha os campos complementares
Informe: data de aquisição, número do IPTU, número de matrícula no cartório, endereço completo, CEP e se o imóvel é ocupado pelo titular, alugado ou em construção. Se for compra conjunta, indique o percentual de cada condômino.
Qual Valor Informar: A Regra do Custo de Aquisição
O valor que cresce a cada ano na declaração é o custo de aquisição — o quanto você já pagou efetivamente pelo imóvel, não o valor de mercado nem o saldo devedor:
| O que ENTRA no valor | O que NÃO entra |
|---|---|
|
|
📐 Exemplo prático: como o valor evolui ano a ano
| Evento | Valor pago | Situação acumulada |
|---|---|---|
| Entrada paga em 2023 | R$ 30.000 | R$ 30.000 |
| + FGTS usado em 2023 | R$ 15.000 | R$ 45.000 |
| + ITBI e cartório | R$ 5.000 | R$ 50.000 |
| + Parcelas pagas em 2023 (10 × R$ 1.200) | R$ 12.000 | R$ 62.000 |
| Situação 31/12/2023 (declaração 2024) | — | R$ 62.000 |
| + Parcelas pagas em 2024 (12 × R$ 1.200) | R$ 14.400 | R$ 76.400 |
| Situação 31/12/2024 (campo da declaração 2026) | — | R$ 76.400 |
| + Parcelas pagas em 2025 (12 × R$ 1.200) | R$ 14.400 | R$ 90.800 |
| Situação 31/12/2025 (campo da declaração 2026) | — | R$ 90.800 |
Como Preencher o Campo Discriminação
O campo Discriminação é o campo de texto livre onde você descreve o imóvel e o financiamento. Quanto mais completo, menor o risco de questionamentos. Use este modelo:
Modelo de texto — copie e adapte
[TIPO DO IMÓVEL: Apartamento/Casa], situado à [ENDEREÇO COMPLETO], [BAIRRO], [CIDADE]-[UF], CEP [XXXXX-XXX]. Área total: [X] m². Matrícula nº [XXXXX] no [NOME DO CARTÓRIO]. Nº do IPTU: [XXXXXXXX].
Adquirido em [DD/MM/AAAA] de [NOME DO VENDEDOR], CPF/CNPJ [XXX.XXX.XXX-XX], pelo valor total de R$ [XXXXX]. Entrada de R$ [XXXXX] + financiamento de R$ [XXXXX] junto ao [BANCO], contrato nº [XXXXXXX], em [NNº] parcelas mensais, sistema [SAC/PRICE].
FGTS utilizado: R$ [XXXXX] em [MM/AAAA] (se houver).
ITBI e cartório: R$ [XXXXX].
Total pago até 31/12/2025: R$ [XXXXX].
Saldo devedor em 31/12/2025: R$ [XXXXX]. Imóvel alienado fiduciariamente ao [BANCO] como garantia do financiamento.
Por que informar o saldo devedor? Ele não afeta os valores declarados, mas demonsta transparência para a Receita e facilita a conferência entre o que foi pago e o total do contrato. Não é obrigatório, mas é uma boa prática.
Como Declarar Financiamento com FGTS
Quem usou o FGTS para dar entrada ou amortizar o financiamento precisa informar o valor em dois lugares diferentes na declaração — um erro muito comum é informar só em um:
📍 Local 1 — Bens e Direitos
No campo Discriminação do imóvel, inclua a linha:
“FGTS utilizado: R$ [valor] em [mês/ano]”
Isso registra que o FGTS faz parte do custo de aquisição do imóvel — e o valor deve estar incluído na soma da Situação em 31/12/2025.
📍 Local 2 — Rendimentos Isentos
Acesse Rendimentos Isentos e Não Tributáveis → Código 04 (FGTS).
Informe o valor sacado do FGTS, o CNPJ da CAIXA (00.360.305/0001-04) como fonte pagadora.
Isso comprova a origem do recurso usado no imóvel.
⚠️ Atenção: se você usou FGTS e não declarou na ficha de Rendimentos Isentos, a Receita Federal pode ver uma entrada de recurso sem origem declarada — o que pode gerar cruzamento de informações e retenção na malha fina por omissão de rendimentos.
Como Declarar Imóvel na Planta ou em Construção
O imóvel na planta ainda não tem matrícula definitiva — mas já deve ser declarado desde o primeiro pagamento:
- Use o Grupo 01 e o código correspondente ao tipo (11 para apartamento, 12 para casa)
- No campo complementar, marque a opção “Em construção” ou “Na planta” quando disponível
- Na Discriminação, informe o CNPJ e razão social da construtora no lugar do vendedor
- Informe o número do contrato com a construtora e o memorial descritivo do empreendimento
- Nos campos de situação, informe o total pago até cada 31/12 — mesmo sem escritura ou entrega das chaves
- Quando as chaves forem entregues, atualize a discriminação com a matrícula e endereço definitivo
💡 Dica para planta com MCMV: financiamentos pelo Minha Casa Minha Vida têm código específico ( 11 ou 12 com marcação MCMV dependendo da versão do programa). Verifique se a construtora fornece informe de rendimentos — algumas não fornecem e você deve usar os comprovantes do próprio extrato de pagamentos.
Financiamento Quitado em 2025: Como Atualizar
Se você quitou o financiamento em 2025, a declaração deste ano registra o custo final de aquisição do imóvel. Veja o que muda:
✅ O que fazer na declaração 2026
- Some todas as parcelas de 2025 (incluindo o valor de quitação antecipada)
- No campo Discriminação, retire a menção ao saldo devedor e informe: “Financiamento quitado em [mês/2025]”
- No campo Situação 31/12/2025, informe o custo total acumulado de aquisição
- O valor não muda mais nos anos seguintes (a menos que haja reforma)
⚠️ O que NÃO fazer
- Não coloque o valor de avaliação de mercado atual do imóvel
- Não some parcelas futuras que ainda não foram pagas
- Não delete o imóvel da declaração — ele continua sendo declarado todo ano mesmo quitado
- Não deixe em branco o campo 31/12/2025 — sempre informe o custo acumulado
Compra com Cônjuge ou em Conjunto: Quem Declara o Quê
| Situação | Como declarar |
|---|---|
| Casados em comunhão parcial ou universal de bens | Um cônjuge declara o imóvel pelo valor integral em sua declaração. O outro informa como cônjuge no campo “condômino” — sem duplicar o bem. |
| Casados em separação total de bens | Cada um declara apenas a sua fração proporcional do valor pago (ex: 50% cada), usando o mesmo código de bem. Informar o CPF do co-proprietário no campo discriminação. |
| Compra entre pessoas sem vínculo conjugal (amigos, irmãos, namorados) | Cada comprador declara apenas a parcela proporcional ao que efetivamente pagou. Na discriminação, informar o nome e CPF dos demais co-proprietários e os percentuais de cada um. |
| Declaração conjunta do casal | Na declaração conjunta, o imóvel aparece uma única vez com o valor integral — não há duplicidade. |
O que é e o que NÃO é Dedutível no Financiamento
Essa dúvida aparece muito — e a resposta é direta:
❌ As parcelas do financiamento NÃO são dedutíveis do IR
Ao contrário do que muitos esperam, as prestações mensais do financiamento imobiliário não reduzem sua base de cálculo do IR e não geram abatimento na declaração. Elas apenas constroem o custo de aquisição do imóvel na ficha Bens e Direitos — o que só terá efeito tributário quando você vender o imóvel (para apurar eventual ganho de capital).
✅ O que pode ser deduzido relacionado ao imóvel
- Aluguel recebido: se o imóvel financiado está alugado, o aluguel é tributável — mas pode deduzir o IPTU, o condomínio e as taxas cobradas do locatário que você paga
- Benfeitorias com nota fiscal: reformas e melhorias comprovadas aumentam o custo de aquisição e reduzem o ganho de capital futuro na venda
- Juros do MCMV (Minha Casa Minha Vida): contribuintes de baixa renda no programa podem ter tratamento diferenciado — verifique as regras específicas do seu contrato
Os 6 Erros que Mais Retêm Declarações de Imóvel na Malha Fina
❌ Erro 1: Lançar o financiamento em Dívidas e Ônus Reais
O erro mais frequente. O financiamento vai em Bens e Direitos — nunca em Dívidas. Ao lançar em Dívidas, o programa pode criar inconsistência entre o imóvel declarado e a dívida duplicada, gerando retenção automática.
❌ Erro 2: Informar o valor de mercado em vez do custo pago
A Receita Federal exige o custo histórico de aquisição — o que foi efetivamente pago até 31/12/2025. Informar o valor atual de mercado do imóvel (avaliação do banco, por exemplo) é incorreto e pode gerar questionamento sobre a origem da diferença de patrimônio.
❌ Erro 3: Não declarar o FGTS em Rendimentos Isentos
Quem usou FGTS e não informou na ficha de Rendimentos Isentos cria uma inconsistência: o imóvel mostra pagamento com recurso cuja origem não está declarada — sinal de alerta automático no cruzamento de dados da Receita.
❌ Erro 4: Não atualizar o valor após cada ano de parcelas
Manter o mesmo valor do custo de aquisição por vários anos consecutivos é sinal de erro. O campo Situação 31/12/2025 deve ser sempre maior que o de 31/12/2024 — refletindo as parcelas pagas em 2025.
❌ Erro 5: Omitir o imóvel por estar abaixo de R$ 300 mil
Havia uma regra antiga que dispensava imóveis abaixo de R$ 300 mil. Essa regra foi revogada. Hoje, se você for obrigado a declarar por qualquer critério, deve informar todos os seus bens — independente do valor.
❌ Erro 6: Dois compradores declararem 100% do imóvel
Quando duas pessoas compram o mesmo imóvel fora do regime de comunhão, cada uma deve declarar apenas sua fração. Se ambas declararem 100%, a Receita verá o dobro do valor do imóvel — o que gera conflito nos dados cruzados do cartório.
Saiba mais
Vendeu o imóvel financiado? Veja como calcular e declarar o ganho de capital — e quando há isenção
Ganho de capital na venda de imóvel → Como evitar a malha fina →Leituras relacionadas:
Perguntas Frequentes
Onde declarar financiamento imobiliário no IR 2026?
Exclusivamente na ficha Bens e Direitos, Grupo 01 (Bens Imóveis), código conforme o tipo do imóvel (11 para apartamento, 12 para casa). Nunca em Dívidas e Ônus Reais.
Qual valor informar no financiamento?
O valor efetivamente pago até 31/12/2025: entrada + FGTS usado + parcelas pagas + ITBI + cartório. Não é o valor de mercado nem o saldo devedor total do contrato.
As parcelas do financiamento são dedutíveis no IR?
Não. As parcelas não reduzem a base de cálculo do IR. Elas apenas compõem o custo de aquisição do imóvel — o que tem efeito tributário somente se o imóvel for vendido no futuro (apuração do ganho de capital).
Como declarar financiamento com FGTS?
Em dois lugares: 1) no campo Discriminação do imóvel, informe o valor do FGTS usado; 2) em Rendimentos Isentos e Não Tributáveis → Código 04, informe o valor sacado com CNPJ da CAIXA (00.360.305/0001-04).
Como declarar imóvel na planta no IR 2026?
Use o código correspondente ao tipo de imóvel, marque a opção “em construção”, informe os dados da construtora (CNPJ) e o total pago até 31/12/2025. Atualize a discriminação quando as chaves forem entregues.
Financiamento com cônjuge — quem declara?
Em comunhão parcial ou universal, um cônjuge declara o imóvel pelo valor integral. Em separação total de bens, cada um declara apenas sua fração proporcional.
Quitei o financiamento em 2025. O que muda?
Informe o custo total de aquisição (soma de tudo que pagou até a quitação) no campo Situação 31/12/2025. Atualize a discriminação informando que o financiamento foi quitado. O valor não muda mais nos anos seguintes, a menos que haja reforma com nota fiscal.
Última atualização: 12 de março de 2026 — informações baseadas nas regras da Receita Federal para o IRPF 2026, no guia do Santander, InvestNews, Larya Imóveis e Mobills. Regras válidas para declarações referentes ao ano-base 2025.
Especialista em inteligência contábil e financeira, focado em traduzir regras complexas em estratégias de gestão financeira que geram resultados. Através de artigos práticos, mostra o caminho mais seguro para você otimizar seu planejamento tributário e focar no crescimento do seu negócio.
