📅 Atualizado em 23/03/2026 — Tabela IRPF 2025 | Prazo IRPF 2026: até 29/05/2026 | ⏱️ 10 min de leitura
Receber aluguel de uma pessoa física parece simples — mas é uma das situações que mais leva contribuintes à malha fina no IR 2026. O erro mais comum é não recolher o Carnê-Leão mensalmente durante 2025 e descobrir o problema apenas na hora de declarar. Além disso, qualquer divergência entre o valor que o locatário declarou como pago e o que você declarou como recebido é detectada automaticamente pela Receita.
Neste guia você aprende: quando o carnê-leão é obrigatório, como preencher o Carnê-Leão Web passo a passo, como calcular o imposto, quais despesas podem ser deduzidas, como importar tudo para o IRPF 2026 e como evitar os erros mais comuns.
⚡ Resposta Rápida — Aluguel de PF no IR 2026
- Carnê-Leão obrigatório se: aluguel mensal acima de R$ 2.259,20 (limite de isenção da tabela IRPF 2025)
- Prazo do DARF mensal: último dia útil do mês seguinte ao recebimento
- Ferramenta: Carnê-Leão Web — e-CAC (gratuito, online, sem instalação)
- Ficha no IRPF 2026: Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física/Exterior
- Como transferir: botão “Importar Dados do Carnê-Leão” no próprio programa
- Não pagou o carnê-leão em 2025? Regularize com juros antes de declarar para evitar multa maior
📋 Neste artigo
- Quando o Carnê-Leão é obrigatório
- Tabela de alíquotas e cálculo do imposto
- O que pode ser deduzido do aluguel recebido
- Como preencher o Carnê-Leão Web — passo a passo
- Como gerar e pagar o DARF mensal
- Como importar para o IRPF 2026
- Não pagou o carnê-leão em 2025 — o que fazer
- Como declarar o imóvel em Bens e Direitos
- Erros comuns que levam à malha fina
- Exemplos práticos com cálculo
- Perguntas frequentes
📋 Quando o Carnê-Leão é Obrigatório no Aluguel
A obrigatoriedade do Carnê-Leão para quem recebe aluguel de pessoa física depende do valor mensal recebido e de quem paga o aluguel:
| Situação | Carnê-Leão obrigatório? | Onde declarar no IR |
|---|---|---|
| Aluguel recebido de pessoa física — valor mensal acima de R$ 2.259,20 | 🔴 Sim — mensal | Rendimentos Tributáveis PF/Exterior |
| Aluguel recebido de pessoa física — valor mensal até R$ 2.259,20 | 🟢 Não obrigatório | Rendimentos Tributáveis PF/Exterior (declarar mesmo assim) |
| Aluguel recebido de pessoa jurídica (empresa inquilina) | ⚠️ Não — a empresa retém | Rendimentos Tributáveis PJ (via informe da empresa) |
| Aluguel recebido via imobiliária | ⚠️ Depende | Conforme informe da imobiliária — geralmente como PJ |
| Vários imóveis alugados para PF — soma supera R$ 2.259,20/mês | 🔴 Sim — sobre o total | Carnê-Leão sobre a soma de todos os aluguéis do mês |
📊 Tabela de Alíquotas e Como Calcular o Imposto
O imposto do Carnê-Leão segue a tabela progressiva do IRPF — a mesma do ajuste anual, aplicada mês a mês sobre o aluguel líquido (após deduções permitidas):
| Base de Cálculo Mensal (R$) | Alíquota | Parcela a Deduzir (R$) |
|---|---|---|
| Até R$ 2.259,20 | Isento | — |
| De R$ 2.259,21 até R$ 2.826,65 | 7,5% | R$ 169,44 |
| De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05 | 15% | R$ 381,44 |
| De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68 | 22,5% | R$ 662,77 |
| Acima de R$ 4.664,68 | 27,5% | R$ 896,00 |
1. Base de cálculo = Aluguel bruto recebido − Deduções permitidas
2. IR devido = (Base de cálculo × Alíquota) − Parcela a deduzir
Exemplo rápido: Aluguel de R$ 3.500 sem deduções
Base = R$ 3.500 → Alíquota 15%
IR = (R$ 3.500 × 15%) − R$ 381,44 = R$ 525,00 − R$ 381,44 = R$ 143,56 de IR no mês
💰 O Que Pode Ser Deduzido do Aluguel Recebido
Antes de calcular o imposto, você pode abater da base de cálculo algumas despesas relacionadas ao imóvel. Isso reduz legalmente o IR a pagar:
- IPTU — pago pelo proprietário (não pelo inquilino)
- Condomínio — pago pelo proprietário (não pelo inquilino)
- Taxas de administração da imobiliária — comissão cobrada pela gestão do imóvel
- Juros de financiamento do imóvel alugado — apenas a parcela de juros, não amortização
- Pensão alimentícia — se parte do aluguel for destinada ao alimentando por decisão judicial
- Dependentes — R$ 189,59 por dependente por mês
- IPTU e condomínio pagos pelo inquilino (ele arca com a despesa, não você)
- Reformas e benfeitorias no imóvel (não reduzem o carnê-leão — mas aumentam o custo do bem em Bens e Direitos)
- Seguro do imóvel
- Depreciação do imóvel
🖥️ Como Preencher o Carnê-Leão Web — Passo a Passo
O Carnê-Leão Web é o sistema oficial da Receita Federal para lançamento mensal dos aluguéis recebidos de pessoa física. É gratuito, online e dispensa instalação.
📍 Como acessar o Carnê-Leão Web
- Acesse cav.receita.fazenda.gov.br (e-CAC)
- Faça login com sua conta GOV.BR (prata ou ouro)
- No painel, clique em “Carnê-Leão Web”
- Selecione o ano de apuração: 2025 (para lançar rendimentos de 2025)
📝 Como lançar o aluguel mês a mês
- Dentro do Carnê-Leão Web, clique em “Lançar Recebimentos”
- Selecione o mês de referência (ex: Janeiro/2025)
- Clique em “Novo” para adicionar o recebimento
- Selecione o tipo: “Aluguéis e Royalties”
- Informe o CPF do inquilino (pessoa física pagante)
- Informe o valor bruto recebido no mês
- Informe as deduções aplicáveis (IPTU, condomínio, taxa de administração etc.)
- O sistema calcula automaticamente o IR a pagar com base na tabela progressiva
- Clique em “Salvar”
- Repita para cada mês de 2025 em que recebeu aluguel
🧾 Como Gerar e Pagar o DARF Mensal
Após lançar o aluguel no Carnê-Leão Web, o sistema gera automaticamente o DARF para pagamento. Veja como proceder:
- No Carnê-Leão Web, após lançar todos os recebimentos do mês, clique em “Emitir DARF”
- Confirme o período de apuração e o valor calculado
- Clique em “Gerar DARF” — um PDF será gerado com o código de barras para pagamento
- Pague o DARF em qualquer banco, internet banking ou aplicativo bancário até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento
- Guarde o comprovante de pagamento — ele será necessário na conferência da declaração anual
| Aluguel recebido em | Prazo para pagar o DARF |
|---|---|
| Janeiro/2025 | Último dia útil de Fevereiro/2025 |
| Fevereiro/2025 | Último dia útil de Março/2025 |
| (…) e assim por diante | Sempre o último dia útil do mês seguinte |
| Dezembro/2025 | Último dia útil de Janeiro/2026 |
📥 Como Importar o Carnê-Leão para o IRPF 2026
Esta é a parte mais prática para quem usou o Carnê-Leão Web durante 2025. A importação é automática e leva menos de 1 minuto:
Via PGD (Programa de Computador)
- Abra o Programa IRPF 2026
- No menu lateral, clique em “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior”
- Clique na aba do titular (ou dependente, se for o caso)
- Clique no botão “Importar Dados do Carnê-Leão”
- O sistema buscará automaticamente os dados lançados no Carnê-Leão Web — faça login com GOV.BR se solicitado
- Confirme os dados importados — verifique se todos os meses e valores estão corretos
- Os aluguéis aparecerão preenchidos mês a mês na guia “Outras Informações”, campo “Aluguéis”
Via e-CAC (Online)
- Acesse o e-CAC e abra a declaração online
- Navegue até “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior”
- Clique em “Importar do Carnê-Leão”
- Confirme os dados e prossiga para as demais fichas
Preenchimento Manual (se não usou o Carnê-Leão Web)
⚠️ Use esta opção apenas se não lançou os aluguéis no Carnê-Leão Web em 2025
- Na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior”, clique na guia “Outras Informações”
- No campo “Aluguéis”, informe o valor recebido em cada mês de 2025
- Na coluna “Carnê-Leão”, informe o valor do DARF que você pagou em cada mês
- Se não pagou nenhum DARF, deixe a coluna carnê-leão zerada — mas o imposto será cobrado no ajuste anual com acréscimos
- Informe o CPF do inquilino na seção de identificação da fonte pagadora
🚨 Não Pagou o Carnê-Leão em 2025 — O Que Fazer
Esta é a dor mais relatada pelos proprietários de imóveis: descobrir em março/abril que deveria ter recolhido o carnê-leão mensalmente durante todo o ano anterior. Há duas situações distintas:
O que fazer:
- Acesse o Carnê-Leão Web no e-CAC
- Lance todos os meses de 2025 que ficaram em aberto
- Para cada mês em atraso, o sistema calcula automaticamente juros (SELIC) + multa de 0,33%/dia (máx. 20%)
- Gere e pague os DARFs com acréscimos antes de transmitir a declaração
- Ao transmitir o IRPF 2026, importe normalmente os dados — os pagamentos com acréscimos já estarão registrados
Se o aluguel mensal esteve dentro da faixa de isenção durante todos os meses de 2025, o Carnê-Leão não era obrigatório. Você apenas precisa declarar os rendimentos na ficha correta do IRPF 2026 — sem DARF adicional a pagar. O imposto será calculado no ajuste anual normalmente, podendo gerar restituição ou imposto complementar.
🏠 Como Declarar o Imóvel em Bens e Direitos
Além de declarar o aluguel recebido, você precisa manter o imóvel alugado atualizado na ficha de Bens e Direitos:
Código 11 — Imóvel Urbano (ou 12 para rural, 13 para no exterior)
O que informar:
- Endereço completo do imóvel
- Data de aquisição e número da matrícula/escritura
- Situação em 31/12/2024: valor de custo histórico (igual ao declarado no IR anterior)
- Situação em 31/12/2025: valor de custo histórico + reformas comprovadas com nota fiscal
- Discriminação: mencionar que o imóvel está alugado e o CPF do inquilino
🚨 Erros Comuns que Levam à Malha Fina
| Erro | Por que é perigoso | Como evitar |
|---|---|---|
| Não declarar o aluguel recebido | O inquilino declara que pagou — a Receita cruza os dados automaticamente | Sempre declare — mesmo valores abaixo do limite de isenção |
| Declarar na ficha errada (PJ ao invés de PF) | Gera inconsistência: aluguel de PF vai em ficha diferente da de PJ | PF inquilino → PF/Exterior | PJ inquilina → ficha PJ |
| Valor divergente do declarado pelo inquilino | Leva ambos à malha fina — locador e locatário | Confirme o valor com o inquilino antes de declarar |
| Deduzir IPTU/condomínio pago pelo inquilino | Reduz indevidamente a base de cálculo — gera imposto a pagar após autuação | Deduza apenas o que você pagou — com comprovantes |
| Não lançar todos os meses no carnê-leão | Meses faltando geram inconsistência entre o carnê-leão e o IRPF importado | Confira se todos os 12 meses estão lançados antes de importar |
| Não informar CPF do inquilino | A Receita não consegue cruzar os dados — pode gerar notificação | Sempre informe o CPF correto do inquilino no carnê-leão e no IRPF |
| Omitir imóvel em Bens e Direitos | Patrimônio incompatível com a renda declarada | Declare o imóvel com valor histórico de aquisição |
🧮 Exemplos Práticos com Cálculo
✅ Exemplo 1 — Aluguel com IPTU dedutível
Situação: João recebe R$ 3.800/mês de uma pessoa física por um apartamento. Paga R$ 320/mês de IPTU.
- Aluguel bruto: R$ 3.800,00
- (−) IPTU pago por João: R$ 320,00
- Base de cálculo: R$ 3.480,00
- Alíquota: 15% (faixa de R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05)
- IR = (R$ 3.480 × 15%) − R$ 381,44
- IR = R$ 522,00 − R$ 381,44 = R$ 140,56/mês
✅ Exemplo 2 — Dois imóveis, soma ultrapassa o limite
Situação: Maria tem dois apartamentos alugados para pessoas físicas. Imóvel A: R$ 1.400/mês | Imóvel B: R$ 1.200/mês. Cada um individualmente estaria isento — mas a soma é R$ 2.600/mês.
- Soma dos aluguéis: R$ 2.600,00
- Sem deduções — base: R$ 2.600,00
- Alíquota: 7,5% (faixa de R$ 2.259,21 a R$ 2.826,65)
- IR = (R$ 2.600 × 7,5%) − R$ 169,44
- IR = R$ 195,00 − R$ 169,44 = R$ 25,56/mês
⚠️ Exemplo 3 — Não pagou o carnê-leão
Situação: Carlos recebeu R$ 3.000/mês em 2025 e não pagou nenhum DARF. Regulariza em março/2026.
- IR original (sem deduções): (R$ 3.000 × 15%) − R$ 381,44 = R$ 68,56/mês
- Para 12 meses: 12 × R$ 68,56 = R$ 822,72 de IR original
- Multa máxima (20%): + R$ 164,54
- Juros SELIC 2025 (estimado ~12,5%): + ~R$ 102,84
- Total a pagar: ~R$ 1.090,10
❓ Perguntas Frequentes
Preciso declarar aluguel abaixo de R$ 2.259,20 por mês?
Sim — a declaração é obrigatória independentemente do valor. O limite de R$ 2.259,20 define apenas a obrigatoriedade do carnê-leão mensal (pagamento durante o ano). Mesmo abaixo desse limite, o aluguel deve ser informado na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior no IRPF 2026. O imposto, se houver, será calculado no ajuste anual.
E se o inquilino pagar com atraso? Qual mês lanço no carnê-leão?
O carnê-leão segue o regime de caixa — o imposto é apurado no mês em que o dinheiro foi efetivamente recebido, não no mês de competência do aluguel. Se o inquilino pagou fevereiro somente em março, você lança em março no Carnê-Leão Web.
O aluguel recebido via imobiliária vai na ficha de PF ou PJ?
Depende. Se a imobiliária repassa o valor e fornece um informe de rendimentos, geralmente vai na ficha de Pessoa Jurídica (com o CNPJ da imobiliária). Neste caso, a imobiliária é responsável pela retenção e não há carnê-leão. Sempre siga o que está no informe fornecido pela imobiliária.
O imóvel alugado precisa estar em Bens e Direitos mesmo que eu já declare o aluguel?
Sim — são fichas independentes com finalidades diferentes. A ficha de Bens e Direitos registra o patrimônio (o imóvel em si) e a ficha de Rendimentos registra a renda gerada pelo imóvel. As duas precisam estar preenchidas. Omitir o imóvel de Bens e Direitos gera variação patrimonial inconsistente.
Posso declarar o aluguel em nome do meu cônjuge?
O aluguel deve ser declarado por quem é o proprietário do imóvel na escritura — independentemente de quem recebe o valor fisicamente. Se o imóvel é de ambos (condomínio de cônjuges), cada um declara 50% dos rendimentos em sua própria declaração.
📖 Já declarou o aluguel e quer conferir se está tudo certo?
Veja como identificar e corrigir erros na declaração — incluindo passo a passo da retificadora.
Como Corrigir Erros e Fazer a Retificadora →📚 Leia Também
- Declaração Pré-Preenchida IR 2026 — Como Usar e Garantir Prioridade na Restituição
- Erros na Pré-Preenchida e Como Fazer a Retificadora 2026
- Como Declarar Imposto de Renda 2026 — Guia Completo
- Prazo de Entrega IR 2026 — Datas, Multas e Quem é Obrigado
Especialista em inteligência contábil e financeira, focado em traduzir regras complexas em estratégias de gestão financeira que geram resultados. Através de artigos práticos, mostra o caminho mais seguro para você otimizar seu planejamento tributário e focar no crescimento do seu negócio.
