Todo mês, milhares de locadores geram o DARF do Carnê-Leão pagando mais imposto do que devem — simplesmente porque não sabem que o IPTU, o condomínio e a taxa da imobiliária reduzem legalmente a base de cálculo do IRRF. Em alguns casos, essas deduções zeram o imposto por completo.
Em 2026, o cenário ficou ainda mais favorável para o locador: a Lei nº 15.270/2025 ampliou a faixa de isenção efetiva do Imposto de Renda para rendimentos até R$ 5.000,00 mensais — o que significa que muitos proprietários deixarão de pagar o Carnê-Leão este ano.
Use a calculadora gratuita abaixo para descobrir em segundos quanto você deve recolher este mês. Em seguida, leia o guia completo com as regras, deduções permitidas, prazo do DARF e os erros que mais levam locadores à malha fina.
🧮 Calculadora IRRF sobre Aluguel — Carnê-Leão 2026
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🏠 Calculadora IRRF sobre Aluguel — Carnê-Leão 2026
Tabela atualizada · Lei nº 15.270/2025 · Isenção efetiva até R$ 5.000,00
⚠ Simulação educativa. Os valores exatos devem ser apurados no Carnê-Leão Web da Receita Federal.
O Que É o Carnê-Leão e Quando o Locador É Obrigado a Recolher?
O Carnê-Leão é o mecanismo pelo qual o contribuinte pessoa física recolhe mensalmente o Imposto de Renda sobre rendimentos que não tiveram retenção na fonte. Para quem recebe aluguel de pessoa física, a obrigação recai inteiramente sobre o próprio locador — o inquilino não desconta nada.
Em 2026, o recolhimento mensal é obrigatório quando o rendimento líquido mensal (após deduções) superar a faixa de isenção. Graças à Lei nº 15.270/2025, a isenção efetiva subiu para R$ 5.000,00 mensais — um alívio significativo para locadores com aluguéis de valores médios.
Se o seu inquilino for uma empresa (CNPJ), ela é obrigada a reter o IRRF na fonte e repassar ao Fisco. Nesse caso, você não precisa do Carnê-Leão — o imposto já sai na fonte. Esta calculadora e este guia tratam do caso em que o locatário é pessoa física.
🆕 A Grande Novidade de 2026: Isenção Efetiva até R$ 5.000,00
A Lei nº 15.270/2025 introduziu um mecanismo de “desconto complementar progressivo” que, na prática, zera o Imposto de Renda para quem tem renda mensal total de até R$ 5.000,00. Segundo estimativas da Receita Federal, cerca de 16 milhões de brasileiros serão beneficiados em 2026.
| Base de Cálculo (R$) | Alíquota | Parcela a Deduzir | Efeito 2026 |
|---|---|---|---|
| Até R$ 5.000,00 | — | — | ✅ Isento |
| R$ 5.000,01 a R$ 7.350,00 | Varia | Gradual | ⚡ Redução Parcial |
| R$ 2.428,81 a R$ 2.826,65 | 7,5% | R$ 182,16 | ✅ Isento (≤ R$ 5k) |
| R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05 | 15% | R$ 394,16 | ✅ Isento (≤ R$ 5k) |
| R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68 | 22,5% | R$ 675,49 | ✅ Isento (≤ R$ 5k) |
| Acima de R$ 7.350,00 | 27,5% | R$ 908,73 | ⚠️ Tributação Normal |
✅ Quais Despesas São Dedutíveis no Carnê-Leão do Aluguel?
Essa é a seção mais valiosa deste guia. As deduções são o que transforma o cálculo do imposto a favor do locador — e são frequentemente ignoradas, resultando em pagamento a maior. Veja o que a Receita Federal aceita como dedução da base de cálculo do IRRF sobre aluguel:
- Taxa de administração imobiliária: O percentual cobrado pela imobiliária para gerir o imóvel (geralmente 8% a 12% do aluguel). É 100% dedutível, desde que você tenha comprovante de pagamento em seu nome.
- IPTU: Dedutível quando o contrato de locação estabelece que o ônus é exclusivamente do locador. Se o contrato transfere o IPTU para o inquilino (e ele paga diretamente), não há dedução para o locador.
- Condomínio: Dedutível pelo mesmo critério do IPTU — apenas quando o locador arca com o custo, e com comprovante em seu nome.
- Dependentes: R$ 189,59 por dependente por mês (cônjuge, filhos até 21 anos ou até 24 em faculdade, pais com baixa renda).
- Pensão alimentícia judicial: Valor integral, desde que fixado por decisão judicial ou escritura pública de separação.
- Carnê-Leão recolhido em meses anteriores: Valores pagos a mais em meses anteriores do mesmo ano-calendário podem ser compensados na apuração do mês atual.
- INSS: Contribuições ao INSS pagas pelo locador na condição de contribuinte individual são dedutíveis da base de cálculo mensal.
- Manutenção e reformas do imóvel
- Seguro do imóvel (no Carnê-Leão — difere do Livro Caixa de autônomos)
- Despesas de manutenção pagas pelo inquilino, mesmo que repassadas ao locador
- Juros de financiamento do imóvel locado
- Depreciação do imóvel
📊 Exemplos Práticos de Cálculo do IRRF sobre Aluguel
Exemplo 1 — Aluguel de R$ 3.500,00 com Imobiliária (Sem Dependentes)
| Etapa | Valor (R$) |
|---|---|
| Aluguel bruto | 3.500,00 |
| ( − ) Taxa imobiliária (10%) | − 350,00 |
| ( = ) Base de cálculo | 3.150,00 |
| Base ≤ R$ 5.000 → Lei nº 15.270/25 | ✅ IRRF = R$ 0,00 |
Exemplo 2 — Aluguel de R$ 6.500,00 com 2 Dependentes (Faixa de Redução Parcial)
| Etapa | Valor (R$) |
|---|---|
| Aluguel bruto | 6.500,00 |
| ( − ) 2 dependentes (2 × R$ 189,59) | − 379,18 |
| ( = ) Base de cálculo | 6.120,82 |
| IRRF tabela (27,5% − R$ 908,73) | 773,50 |
| ( − ) Desconto complementar (faixa de transição) | − 323,47 |
| ⚡ IRRF efetivo a recolher | R$ 450,03 |
Exemplo 3 — Aluguel de R$ 9.000,00 com IPTU e Taxa de Administração
| Etapa | Valor (R$) |
|---|---|
| Aluguel bruto | 9.000,00 |
| ( − ) Taxa imobiliária (10%) | − 900,00 |
| ( − ) IPTU mensal | − 350,00 |
| ( = ) Base de cálculo | 7.750,00 |
| Alíquota (acima R$ 7.350 — tributação normal) | 27,5% |
| R$ 7.750 × 27,5% | 2.131,25 |
| ( − ) Parcela a deduzir | − 908,73 |
| ⚠️ IRRF a recolher (DARF 0190) | R$ 1.222,52 |
📋 Como Pagar o Carnê-Leão: DARF, Código e Prazo
- Código do DARF: 0190 — Carnê-Leão (Pessoas Físicas)
- Prazo: Até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do aluguel (ex.: aluguel de março → DARF até 30 de abril)
- Onde gerar: Pelo sistema Carnê-Leão Web no e-CAC (gov.br) — o próprio sistema calcula e gera o DARF automaticamente com todos os dados
- Período de apuração: O mês de referência do recebimento
- CNPJ/CPF no DARF: CPF do próprio locador (não do inquilino)
⚠️ 5 Erros do Carnê-Leão que Levam Locadores à Malha Fina em 2026
- Declarar o aluguel no valor bruto sem abater as deduções: Pagar IRRF sobre R$ 3.500,00 quando a base real é R$ 2.800,00 (após taxa da imobiliária e IPTU) gera pagamento a maior — e inconsistência na declaração anual, pois o Carnê-Leão e o IRPF precisam bater.
- Não lançar os rendimentos no Carnê-Leão Web mesmo estando na faixa de isenção: Mesmo que o IRRF seja R$ 0,00, o lançamento mensal no sistema da Receita é obrigatório. Sem ele, a Receita pode cruzar extratos bancários e autuar por omissão de rendimentos.
- Usar o código errado no DARF: O código 0190 é exclusivo do Carnê-Leão (PF). Usar outros códigos gera lançamento incorreto que não quita a obrigação original.
- Deduzir condomínio pago pelo inquilino: Se o contrato de locação estabelece que o inquilino paga o condomínio diretamente, o locador não pode deduzi-lo. A dedução só cabe quando o locador efetivamente desembolsa o valor.
- Não declarar o aluguel no IRPF anual: Os dados do Carnê-Leão Web são automaticamente importados para a declaração anual. Se você não lançou mensalmente, precisará informar os valores manualmente — e a inconsistência com os dados bancários da Receita acende o alerta de malha fina.
❓ Perguntas Frequentes — IRRF sobre Aluguel / Carnê-Leão 2026
Quem tem aluguel de até R$ 5.000,00 precisa recolher o Carnê-Leão em 2026?
Com a Lei nº 15.270/2025, a isenção efetiva do IR subiu para R$ 5.000,00 mensais. Se a base de cálculo do seu aluguel (rendimento bruto menos deduções legais) ficar igual ou abaixo desse valor, o IRRF devido é zero. No entanto, você ainda deve lançar os rendimentos mensalmente no Carnê-Leão Web — mesmo sem gerar DARF, pois o registro é obrigatório para a declaração anual.
O IPTU e o condomínio são sempre dedutíveis no cálculo do Carnê-Leão?
Não. O IPTU e o condomínio só são dedutíveis quando o ônus financeiro recai exclusivamente sobre o locador. Se o contrato de locação transfere essas despesas para o inquilino — e ele paga diretamente ou recebe reembolso — o locador não pode deduzi-las. Para garantir a dedução, mantenha comprovantes de pagamento em seu nome.
Qual o código do DARF para pagar o Carnê-Leão de aluguel?
O código correto é o 0190 — Carnê-Leão (Pessoas Físicas). Esse código se aplica a todos os rendimentos tributados pelo Carnê-Leão: aluguéis recebidos de pessoas físicas, serviços prestados a pessoas físicas, pensões alimentícias recebidas, entre outros. O prazo é o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
Como declarar os rendimentos de aluguel no IRPF anual 2026?
Os valores lançados mensalmente no Carnê-Leão Web são importados automaticamente para a declaração anual. Na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior”, o sistema já preenche os valores com base nos registros mensais. Confira se os dados batem com os recibos e com os extratos bancários — qualquer divergência pode gerar retenção na malha fina.
Preciso recolher Carnê-Leão se o meu inquilino é uma empresa?
Não. Quando o locatário é uma pessoa jurídica (CNPJ), a própria empresa é obrigada a reter o IRRF na fonte e recolhê-lo com o código 3208 (Aluguéis a PF). Nesse caso, você recebe o aluguel já com o imposto descontado e o carnê-leão não se aplica. Você apenas informa esses rendimentos na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PJ” da declaração anual.
E se eu receber aluguel de vários imóveis? Devo somar tudo?
Sim. O Carnê-Leão considera a soma de todos os rendimentos mensais recebidos de pessoas físicas. Se você tem dois imóveis alugados para pessoas físicas — um por R$ 2.500 e outro por R$ 2.000 —, a base de cálculo partirá de R$ 4.500,00 (menos deduções), não de R$ 2.500 isoladamente. Isso é fundamental para determinar em qual faixa da tabela você se enquadra.
📚 Continue Aprendendo: Artigos que Complementam Este Guia
- 📌 IRRF 2026: Guia Completo sobre Imposto de Renda Retido na Fonte — entenda como o IRRF funciona em todas as modalidades, do salário ao aluguel.
- 📊 Tabela IRRF 2026 Atualizada — consulte todas as faixas e alíquotas vigentes, incluindo o carnê-leão.
- 🎯 Como Calcular IRRF sobre 13º Salário e Férias 2026 — regras especiais que muita gente ignora.
- 💼 IRRF sobre Pró-labore 2026: Cálculo Completo — guia para sócios e empresários que retiram remuneração da própria empresa.
Quando você recebe aluguel de múltiplos imóveis, acumula aluguel com salário ou tem inquilino misto (PF e PJ), o cálculo exige atenção redobrada para não pagar imposto a maior — nem de menos. Consulte um contador para uma análise personalizada do seu caso.
Acesse também o portal oficial do Carnê-Leão Web no e-CAC (gov.br) para registrar seus rendimentos mensais e gerar o DARF com segurança.
✅ Tudo que Você Precisa para Acertar o Carnê-Leão de Aluguel em 2026
O IRRF sobre aluguel via Carnê-Leão segue uma lógica simples quando você conhece as três etapas: abater as deduções legais do valor bruto, verificar se a base de cálculo está dentro da nova isenção efetiva de R$ 5.000,00 e, se necessário, aplicar a tabela progressiva para calcular o DARF de código 0190.
A maior armadilha não é o cálculo em si — é não lançar os rendimentos mensalmente no Carnê-Leão Web, mesmo quando o imposto é zero. A Receita Federal cruza esses dados com extratos bancários e informações de cartórios, e a omissão é detectada automaticamente. Faça o lançamento todo mês, use as deduções que a lei permite e fique tranquilo na hora da declaração anual.
Fonte oficial: Receita Federal — Carnê-Leão Web | Lei nº 15.270/2025 — Planalto.gov.br
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